ANALIZA SUBIECTIVA DE PIATA IMOBILIARA
Piata imobiliara, pentru a putea fi analizata corect, trebuie privita intii din mai multe perspective:
-a cumparatorului(care poate fi indrumat de necesitatea de a avea o locuinta sau de a obtine prin investitia facuta un cistig),
-a proprietarului care detine una sau mai multe proprietati,noi sau vechi,
-a dezvoltatorului care este conditionat de costurile deja suportate dar si de dorinta de a avea pofit,
-a bancii comerciale care poat oferi credite dar care este dependenta de politica monetara impusa de BNR,
-a agentului imobiliar care reprzinta locul in care aceste interese se intilnesc,placa turnanta a pietei imobiliare.
Din cocluziile trase in raport cu motivatiile si modurile de interactionare determinate se poate face o analiza integrata si obiectiva a pieteti.Referirea la piete din alte tari,tari care evolueaza in conditii culturale,sociale si economice comparabile cu Romania poate fi determinanta in raport cu prognozarea.
Nu trebuie insa neglijat un factor de influenta psihologica relevant la ora actuala si anume "media".Ne intereseaza in primul rind presa legata traditional de publicitatea imobiliara si care poate furniza informatii pretioase in legatura cu preturile proprietarilor ;inchizind aceasata ecuatie prin comparatie cu informatiile obtinute de la agentii si de la notari si admitind ca in lant nu apar disfunctionalitati se pot trage apoi concluzii corecte ,se va auzi doar o voce care poate sa dea reperul fata de viitorul acestei piete.
In acest moment asa zisii analisti finanaciari se dueleaza cu la fel de falsii analisti imobiliari,presa de analiza nu exista pentru ca baza de analiza nu este constituita iar reperele invocate sunt false si subiective.
Daca luam in calcul si interpretarile care pot apare prin denudarea anumitor declaratii de context ...rezultatul este cel care se vede acum : un cor in care fiecare voce cinta alta partitura.Cacofonia generala influenteaza nu numai partea ecuatiei subiectiva in esenta si anume clientul ( fie ca este vinztor sau cumparator) ,dar si pe cei care in mod normal ar trebui sa dea dovata de obiectivitate, agentii imobiliari.
Daca tot mi-am propus a fac o analiza a pietei din perspectiva "lipsei de analize obiective" am sa dau si solutia prin care se poate rezolva problema : constiuirea unui studiu de piata la nivel national, nu numai pe Bucuresti,obtinerea de studii similare din tarile vecine, macar ,dar si din cele in care piata imobiliara a evoluat similar(Spania,Irlanda,SUAetc),integrarea acestei analize contextual si abia atunci ne vom permite sa prognozam si nu sa practicam ghicitul in stil "mama Omida."
Asa ca aviz amatorilor !
-a cumparatorului(care poate fi indrumat de necesitatea de a avea o locuinta sau de a obtine prin investitia facuta un cistig),
-a proprietarului care detine una sau mai multe proprietati,noi sau vechi,
-a dezvoltatorului care este conditionat de costurile deja suportate dar si de dorinta de a avea pofit,
-a bancii comerciale care poat oferi credite dar care este dependenta de politica monetara impusa de BNR,
-a agentului imobiliar care reprzinta locul in care aceste interese se intilnesc,placa turnanta a pietei imobiliare.
Din cocluziile trase in raport cu motivatiile si modurile de interactionare determinate se poate face o analiza integrata si obiectiva a pieteti.Referirea la piete din alte tari,tari care evolueaza in conditii culturale,sociale si economice comparabile cu Romania poate fi determinanta in raport cu prognozarea.
Nu trebuie insa neglijat un factor de influenta psihologica relevant la ora actuala si anume "media".Ne intereseaza in primul rind presa legata traditional de publicitatea imobiliara si care poate furniza informatii pretioase in legatura cu preturile proprietarilor ;inchizind aceasata ecuatie prin comparatie cu informatiile obtinute de la agentii si de la notari si admitind ca in lant nu apar disfunctionalitati se pot trage apoi concluzii corecte ,se va auzi doar o voce care poate sa dea reperul fata de viitorul acestei piete.
In acest moment asa zisii analisti finanaciari se dueleaza cu la fel de falsii analisti imobiliari,presa de analiza nu exista pentru ca baza de analiza nu este constituita iar reperele invocate sunt false si subiective.
Daca luam in calcul si interpretarile care pot apare prin denudarea anumitor declaratii de context ...rezultatul este cel care se vede acum : un cor in care fiecare voce cinta alta partitura.Cacofonia generala influenteaza nu numai partea ecuatiei subiectiva in esenta si anume clientul ( fie ca este vinztor sau cumparator) ,dar si pe cei care in mod normal ar trebui sa dea dovata de obiectivitate, agentii imobiliari.
Daca tot mi-am propus a fac o analiza a pietei din perspectiva "lipsei de analize obiective" am sa dau si solutia prin care se poate rezolva problema : constiuirea unui studiu de piata la nivel national, nu numai pe Bucuresti,obtinerea de studii similare din tarile vecine, macar ,dar si din cele in care piata imobiliara a evoluat similar(Spania,Irlanda,SUAetc),integrarea acestei analize contextual si abia atunci ne vom permite sa prognozam si nu sa practicam ghicitul in stil "mama Omida."
Asa ca aviz amatorilor !
Comentarii